童大焕中国日记

从小产权房看开发商之功与“罪”

童大焕

前一阵子，有某著名大学的教授、著名的博士还有著名时评人若干人等，起了劲地把房价高的原因归结于开发商的罪恶，呼吁取消开发商，并表示按他们说的做，房价可降一半。云云。那阵势，颇有为民生立言之雄姿英发。至于效果，至少在网络上，也颇得“振臂一呼，应者云集”之光彩。然而今日，面对价格远低于政府限价房、经济适用房的小产权房，这些昔日“民意英雄”们不知该作何感想？又该作何发言？（当有关部门要封杀小产权房的时候，这些昔日“为民请命”的人全都闭上了宝贵的嘴！）

统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%，同一地区的小产权房比大产权房价格低30%左右。另据《中国商报》记者报道，位于房山区周口店镇某村的楼盘，售价仅为800多元/平方米，而且还是现房，而交通不及这个地方便利的房山区窦店镇和韩村河镇的一些商品房，因为是大产权，手续齐全，每平方米售价竟高达3000多元。这样算，由村镇集体发放“永久使用权”或“永久所有权”或“永久租赁权”（反正怎么理解都可以）的小产权房价格可是由县级以上政府发放有限期使用权（70年后自动续租土地，要不要再交土地出让金另说）的四分之一，降价可不止一半哦。“民意英雄”当初所做的计算只是假设，小产权房的价格高低则已是一个活生生的现实！

小产权房价格为什么这么低？是因为没有房地产开发商的介入吗？否！恰恰是开发商的介入，才使得几千年历史上几乎完全靠一己之力盖房的中国农民第一次不花自己的金钱和力气就住上了和城里人一样的高档房！他们把自己的宅基地腾出来，交给开发商去经营（你也可以把它理解成租赁，也可以解释为农民用宅基地入股，和开发商合作经营），条件是开发商免费为每户农民盖一至两套房（多余的可以将来出租作为永久的收入来源），另外开发商还得负责农民的社保、乡村规划的基础设施建设等等。多余的土地供开发商经营，你也可以说是买卖，但更可以说是永租，土地所有权仍在村集体手里。可以说，没有开发商的资金和技术介入，农民根本没有经济能力过上现代化的城市生活，更没有能力为城市居民提供廉价的小产权房！开发商在这里起到了中间桥梁的作用。现在回过头来，看当初“民意英雄”们义正严辞的关于取消开发商的呼吁，事实上跟计划经济那时候对于中间流通环节扣以“投机倒把罪”的帽子没有两样。

那么，小产权房价格低的原因到底何在？其实这只是一层窗户纸，有些人不敢捅破、有些人明知而不愿正视不敢正视而已。小产权房价格之所以如此之低，在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。2007年6月29日《新世纪周刊》可以清晰地告诉我们税费和土地成本到底是多少。以北京房山区某项目“加州水郡”为例：除了承担约1902元/平方米的土地开发成本，另外以8000元／平方米售价保守计算税费，每平方米楼面需缴纳企业所得税2300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳，“加州水郡”每平方米楼面税费总额已达3268元，购房者付出8543元/平方米购买的商品房价中，其中38%将作为税费而缴纳。加上正常土地交易1902元/平方米的土地成本，连带地价和各种税费总额达5170元/平方米，以8543元 /平方米房价计，地价和税费成本占房价中的61%。这里还没算只有房地产商心里最清楚的腐败成本。

“加州水郡”的地价不算高的，在一些中心城市特别是大城市中心地区，土地楼面价（平均到个建筑面积上的地价）数千万上万元的稀松平常。著名的北京广渠路36号地块，还是限价房，处于北京东三环和东四环间，楼面地价已高达5600多元每平米。

叶檀说得好：“民意代表”所谓“揭黑幕运动”分寸把握得非常好，只揭一半，永远不会把黑幕全部掀开。要我说，他们是躲在最安全的角落里，以讨好民众的姿态祸害民众。

早期的房地产商也是有“罪”的，特别是土地协议转让时代，他们大多数是空手套白狼，不花一分钱通过关系从政府手里拿到土地，然而以土地作抵押向银行贷款，再通过向居民卖图纸卖期房获取巨额利润。但那是权力的原罪，不是开发商的原罪。随着离权力最近的那批人现在已腰缠万贯，新的政策也已经堵死了后来者上述“罪恶之路”。土地招标出让，而且短期内先付出让金，房子没封顶休想办按揭贷款，等等。

当然，你也可以说现在的地产开发商也是有“罪”的，主要的“罪”在于其囤地囤房。但为什么他们会囤地囤房？乃是因为奇货可居啊！因为土地一级市场牢牢控制在政府手里，节奏的掌握全在“计划”不在市场！看看小产权房的开发商们，每一分钱都来自自己，无法向银行贷款，购房人也无法向银行贷款，他们中有多少人会囤地囤房？再看看彩电冰箱市场，有没有人囤积？若有，你肯定笑那人是脑积水！